Задать вопрос юристу

 
Письменно и по существу юрист ответит на каждый вопрос
Cпросить быстрее чем искать в интернете

При купле-продаже недвижимости очень важно правильно составить договор, чтобы впоследствии сделка не оказалась бы признана незаконной. Это относится к операциям с земельными участками. Рассмотрим особенности составления и оформления договора купли-продажи земельного участка с анализом примерного образца указанного документа, прочие сопутствующие вопросы.

Особенности приобретения доли земельного участка

Кроме индивидуального владения, в отношении земельного участка может отмечаться совместная или долевая собственность. Подобная ситуация характерна для надела, приобретаемого супругами, чье имущество состоит в их совместном владении.

Если супруги не заключили брачный договор, определяющий принадлежность указанной собственности, они обладают равными правами на указанный земельный участок, поскольку определение долей мужа и жены не разграничивается официальной документацией.

Для разграничения прав собственности, доля каждого из коллективных владельцев должна натурно выделяться и регистрироваться в Кадастровом реестре. Таким образом возникает возможность идентификации объекта по его индивидуальным параметрам.

Данная процедура производится по достижении взаимного согласия участников брачного союза или по результатам судебных разбирательств, если добровольной договоренности достигнуть не представляется возможным.

Но потенциальным покупателям выделенной доли следует учитывать, что совершение сделки возможно лишь при условиях соответствия указанного надела нормам земельного законодательства и градостроения, позволяющим совершать с ним подобные сделки. Для этого необходимо обратиться в местный муниципалитет с запросом относительно установленных ограничений по минимальной и предельной площади надела, подлежащего продаже.

Необходимость выделения доли отсутствует в ситуации, когда часть земельного участка выкупается вторым совладельцем, который воспользовался преимущественным правом на подобное действие, предоставленным ему законодательством.

Второй совладелец пользуется приоритетом при рассмотрении вопроса продажи доли участка, и вправе воспользоваться или отказаться от реализации своих прав. Но перед продавцом вопрос свободного выбора не стоит. Законодательные нормы предусматривают обязательность извещения совладельца о намерении продать часть земельного надела, с соблюдением следующих требований:

  • отправка письменного уведомления;
  • не позже месяца до начала проведения публичных торгов.

Извещение составляется произвольно, но должно сопровождаться следующей информацией:

  • ФИО и места проживания адресата;
  • аналогичными данными продавца;
  • сведениями о продаваемой доле участка;
  • видом документа о получении права владения наделом;
  • просьбой о принятии решения по поводу приобретения доли;
  • текущей датой и росписью, с расшифрованной фамилией.

При продаже части земельных участков, состоящих в коллективной собственности двадцати или более владельцев, обязательное условие, кроме уведомления остальных собственников необходимо разместить данную информацию на официальном портале Росреестра.

После того, как от момента отправки извещения прошло от тридцати дней, выделенную долю можно продавать другим покупателям, если приоритетный кандидат не ответил или предоставил письменное сообщение с отрицательным решением по поводу оформления сделки.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ, инициатор сделки, предлагая возможность выкупа земельного участка приоритетным претендентам, не должен умышленно завышать стоимость объекта. Заявленная цена должна соответствовать выставляемой на аукцион.

В случае нарушения продавцом перечисленных законодательных норм, совладелец по праву приоритета на участие в сделке, может оспорить состоявшуюся продажу, подав иск в судебную инстанцию, потребовав ему предоставления права приобретения данной части надела.

Указанные выше права приоритетной покупки относятся к земельным участкам следующего назначения:

  • размещения фермерских хозяйств;
  • выращивания сельскохозяйственных культур;
  • сенокосов и пастбищ.

Если указанные земли состоят в коллективной собственности, владелец части надела, желающий ее продать, должен инициировать проведение общего собрания дольщиков для получения первичного разрешения на выделение собственной доли. Данное разрешение признается предоставленным при соблюдении следующих условий:

  • явка составила не менее двадцати процентов от общего количества долевых владельцев;
  • в пользу инициатора проголосовало более половины от количества собравшихся.

По результатам проведенного собрания оформляется протокол, фиксирующий принятые коллективом решения.

Только после выполнения указанного шага владелец получает возможность организации выделения своей доли. Необходимо учесть, что в случае продажи земли сельскохозяйственного назначения в качестве приоритетного претендента рассматривается местный муниципалитет, в чей адрес должно направляться соответствующее уведомление.

Составление договора купли-продажи доли земельного участка

После того, как все предварительные вопросы урегулированы, состоялись торги и определился будущий владелец части земельного надела, сделка оформляется составлением договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности на землю.

Далее – детальнее о форме и особенностях составления данного документа.

Образец и бланк

Примерный образеци бланк договора о совершении сделки по купле-продаже доли земельного участкавы можете посмотреть здесь.

 

Но необходимо учесть, что для грамотного составления текста документа требуется обладать знаниями в области юриспруденции. В результате допущенных ошибок документ может оказаться признанным недействительным, как и совершенная сделка.

В данной ситуации рекомендуется обратиться к профессиональному юристу. Специалист поможет правильно составить документ, что избавит продавца от ошибок и неточностей. Учитывая важность совершаемой сделки, расходы на оплату услуг юриста вполне оправданы.

Законодательство не предусматривает унифицированной формы бланка документа. Он может составляться в произвольном виде, но с обязательным включением разделов со следующей информацией:

  • преамбулой (предварительной частью), в которой отмечается наименование населенного пункта и текущая дата составления документа. Перечисляются стороны, выступающие в роли продавца и покупателя, с перечислением их паспортной информации;
  • предметом сделки – указываются сведения о продаваемом участке, включая кадастровую информацию и адрес расположения, характеристики площади и другие необходимые данные, наличие ограничений или обременений, если таковые присутствуют (состояние в залоге, наложение запретов и пр.);
  • порядком осуществления расчетов сторонами – приводится информация относительно способа и времени перечисления денег, возможность предоставления отсрочки, банковских реквизитов участников, номера счета, на который переводится оплата, необходимость предоставления расписки о получении перевода;
  • обязанностями и правами участников – здесь не могут отражаться моменты, противоречащие требованиям законодательства. Продавцу не разрешается оговаривать приоритетность обратного выкупа проданного надела и возможность наложения различного рода ограничений на нового владельца;
  • особенностями оформления сделки и передаче имущества – данный пункт может выделяться в отдельный документ, с составлением акта приема-передачи собственности новому владельцу. Но если указанный раздел включается в основной договор, необходимо отразить факт текущего состояния земельного участка, указать способ передачи прав на владение данным наделом;
  • завершающего раздела, предусматривающего указание реквизитов участников сделки и их подписи.

Вариант договора может быть составлен любым из участников, но они оба должны быть предварительно ознакомлены с текстом документа и не иметь возражений относительно содержания документа.

Необходимо понимать, что основной вариант договора, согласованный и подписанный сторонами, уже не может подвергаться изменениям и дополнениям. Поэтому рекомендуется составить предварительное соглашение, предусматривающее указание возможность и размеры авансового платежа, особенности возврата уплаченных денежных средств в ситуации, если сделка окажется расторгнутой.

Но требуется учитывать, что если под авансом понимается уплата задатка, ответственность за срыв сделки распределяется следующим образом:

  • если продажа участка сорвалась по вине покупателя, право распоряжаться наделом остается исключительно за продавцом;
  • в случае вины продавца, ему необходимо вернуть задаток, вместе с компенсацией понесенных убытков. Размер компенсации обычно равен сумме аванса, но условиями предварительного договора может определяться изменение данного платежа в ту или иную сторону.

По остальным характеристикам содержание предварительного договора идентично основному соглашению.

Перечень документов

Чтобы сделка по продаже долив земельном участке состоялась, кроме соответствующего договора, представленного в количестве идентичных экземпляров, на один превышающего численный состав участников (для регистрации в Росреестре), встреча сторон при оформлении отношений должна сопровождаться следующей документацией:

  • передаточным актом – если вопросы о порядке передачи прав на участок вынесены в отдельный документ. Предоставление указанного акта необходимо для регистрационного оформления участка земли;
  • оригиналами и ксерокопиями гражданских паспортов сторон (если речь идет о физических лицах), регистрационной документацией организаций;
  • кадастровым паспортом реализуемой доли земельного надела;
  • межевым планом, составленным по итогам согласования прохождения границ участка;
  • документом, подтверждающим отсутствие ограничений в отношении данной земли или их наличии;
  • выпиской из ЕГРН в отношении информационной характеристики владельцев указанного объекта недвижимости;
  • письменными заявлениями остальных совладельцев, отказывающихся от права приоритетной покупки участка;
  • графиком платежей, если деньги переводятся частями или предполагается рассрочка;
  • согласием второго супруга (если земля состоит в совместной собственности мужа и жены) на совершение сделки. Этот документ признается юридически правомерным, только при условии обязательного нотариального заверения.

В зависимости от конкретных особенностей отдельной ситуации, может потребоваться подготовка других дополнительных бумаг.

Если кто-либо из участников по различным причинам лишен возможности участия в процедуре заключения договора, его полномочия могут быть переданы доверенному лицу, с оформлением соответствующей доверенности, заверенной нотариально.

Если указанная сделка совершается между гражданами, обязательное условие действительности заключаемого договора – нотариальное заверение. Поэтому в ходе подписания документа должен присутствовать нотариус, своей подписью и печатью подтверждающий правомерность данного соглашения.

Регистрация

Чтобы факт изменения собственника земельного надела стал юридически правомерным, заключенный договор необходимо зарегистрировать на кадастровом учете. Для этого стороны оформляют лишний экземпляр документа, который останется в данном государственном учреждении.

Для этого необходимо после заключения договора обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ. В случае обращения в МФЦ участникам сделки будет проще оформить регистрацию, но данное действие отнимет немного больше времени, поскольку данная структура выполняет посреднические функции между гражданами и государственными структурами. В результате дополнительные согласования могут быть связаны с большим временем ожидания выполнения указанной операции.

Взамен сданной документации вручается справка с указанием перечня принятых бумаг. Регистрация займет около двух недель, после чего потребуется повторно посетить учреждение, чтобы получить зарегистрированные экземпляры договора. На этом сделка купли-продажи участка считается завершенной.

Стоимость и сроки

Минимальная продолжительность регистрации – от десяти дней. Сроки подписания договора зависят исключительно от возможности сторон прийти к совместной договоренности.

Общепринятые расценки услуг нотариуса по составлению текста договора и заверению документа колеблются в пределах от 1 до 10 тысяч рублей. Кроме указанных расходов необходимо учесть уплату обязательного государственного сбора в размере половины процента от стоимости продажи.

Размер госпошлины за регистрацию для граждан составляет 2 тысячи рублей, но если речь идет о садовом земельном участке или наделе сельскохозяйственного назначения, сбор уменьшается до 350 рублей.

Налоговые обязательства

Законодательство предусматривает необходимость уплаты продавцом налогов на совершаемую сделку. Сумма налога определяется продолжительностью владения участка продавцом и ценой сделки:

  • если продолжительность владения не более трех лет, или участок был подарен, налог платить не нужно;
  • в противном случае размер налога составляет тринадцать процентов от суммы по договору.

Но если продавцом является нерезидент РФ, размер налога возрастает до тридцати процентов.

Расторжение договора

Как и любой другой, договор купли-продажи земельного надела может быть расторгнут, с достижением предварительной устной договоренности и подписанием мирового соглашения сторонами. Такой путь наиболее приемлем.

Однако расторжение договора возможно и без указанного выше документа, при наличии следующих объективных обстоятельств, предусмотренных законодательством:

  • нарушения положений договора;
  • изменения обстоятельств, сопровождающих сделку;
  • выявления попытки обмана в ходе продажи участка.

В этом случае договор может быть расторгнут по результатам судебных разбирательств, инициированных любым из участников.

Купля-продажа доли земельного участка требует соблюдения определенной процедуры, предусмотренной законом. В противном случае продажа может быть признана недействительной, а договор – аннулированным.

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос
 

Заказать звонок

1111

Юрист бесплатно ответит на все ваши вопросы

social

Заказать Звонок

Юрист бесплатно ответит на все ваши вопросы

Вверх