Задать вопрос юристу

 
Письменно и по существу юрист ответит на каждый вопрос
Cпросить быстрее чем искать в интернете

Иногда у владельца земельного надела возникает необходимость обмена земли с другим собственником, вызванная свойствами участка, планами по поводу производства работ и прочими мотивами. Указанная сделка должна выполняться, согласно заключенному сторонами договору и в соответствии с действующими законодательными нормами. Рассмотрим особенности оформления договора мены земельных участков, с анализом образца указанного документа и требованиями законодательных актов, регламентирующих данные операции.

Правила мены земельных участков

Процедура обмена земельных участков регламентируется общими гражданско-правовыми принципами, регламентирующими проведение данных операций к недвижимости. В отличие от дарения, такой договор относится к возмездным формам сделки, поэтому к ним применимы общие нормы, установленные к операциям по купле-продаже имущества.

Разница с куплей-продажей состоит в том, что в данной ситуации речь идет не о получении денег взамен земельного участка, а операция, предполагающая равноценный размер собственности.

При таких операциях подбираются участки, равные по площади и прочим характеристикам. Если присутствуют различия, в результате которых одна из сторон не получает достаточного возмещения, предусмотрено назначения доплаты, призванной уравновесить возможный дисбаланс по стоимости данного имущества.

Лицам, желающим обменять наделы, необходимо руководствоваться следующими правилами:

  • взаимоотношения сторон регулируются заключенными между ними договором, идентичным ситуации с куплей-продажей земельного участка, составленным согласно требованиям государственной нормативной документации;
  • бартер должен производиться по принципам соблюдения равноценности. Если один из наделов, подлежащих обмену, превышает по стоимости другой, сделка заключается на условиях соответствующей доплаты, компенсирующей неравноценность объектов;
  • новым владельцам вручается полный комплект документации на землю;
  • после подписания договора, изменение имущественных прав оформляется изменением регистрационных данных в кадастровом реестре;
  • условия договора не должны включать положений, ограничивающих права любого из участников и не соответствующих требованиям действующего законодательства.

В процессе обмена предполагается взаимная передача сторонами следующей документации на указанные земельные наделы:

  • чертежных планов участков;
  • актов с расчетами нормативной стоимости земли, выполненных местным подразделением муниципалитета, в чьем ведении находятся земельные вопросы;
  • ведомостей, включающих оценочные данные сооружений, расположенных на территории, подлежащей обмену (при наличии указанных объектов);
  • ипотечных документов относительно открытого кредита, при наличии соответствующих обязательств в отношении участка;
  • доверенностей представителей, если сделка заключается доверенным лицом, наделенным полномочиями владельцем;
  • ксерокопиями договорной документации, ограничивающей возможности относительно распоряжения новой собственностью в связи с арендой, залогом или другими возможными обстоятельствами.

Заключаемый договор не должен содержать следующих ограничительных условий для владельцев:

  • относительно распоряжения земельным наделом – продажу, дарение или другое действие по усмотрению собственника;
  • указания преимущественного права обратного выкупа прежним владельцем, включенным в обязанности нового собственника;
  • ограничений ответственности различного рода;
  • освобождения от ответственности за указание о передаваемом наделе ложных сведений новому владельцу.

Также договор должен включать количественную характеристику земельных участков и точное описание предметов соглашения, подлежащих взаимной передаче.

Законодательство предусматривает возможность заключения договоров мены в следующих формах:

  • простой письменной – для такого документа достаточно заверения подписями участников и государственной регистрации;
  • нотариальной – предусматривает дополнительное заверение нотариусом.

Участие нотариуса в сделках не обязательно, по требованиям законодательных актов. Однако в отдельных ситуациях некоторые сделки должны оформляться в присутствии указанных лиц. Нотариальное заверение входит в число обязательных условий при следующих обстоятельствах:

  • в роли одной из сторон выступает гражданин, не достигший совершеннолетнего возраста или с ограниченной дееспособностью;
  • если речь идет о передаче прав на долю имущества, состоящего в долевой собственности.

Но участники могут прибегнуть к услугам нотариуса и в ситуациях, когда это не относится к обязательным требованиям законодательных норм и правил. Нотариальное заверение дополнительно подтвердит законность сделки, что поможет отстоять свои интересы в суде, если возникнет подобная необходимость.

Заключение договора невозможно, если условия обмена не устраивают любую из сторон или условия соглашения противоречат требованиям законодательных норм. Договор может сопровождаться подписанием сторонами передаточного акта, фиксирующего переход права собственности на земельные участки.

Кроме основного договора, стороны могут прибегнуть к заключению предварительного соглашения. В этом документе владельцы оговаривают намерение совершения указанной сделки по обмену земельными участками. Такой договор не означает, что сделка непременно состоится, но облегчает возможность достижения подобной договоренности.

Порядок действий при регистрации договора

Чтобы новые владельцы смогли полноценно воспользоваться полученными полномочиями, права владения наделами должны быть надлежащим образом зарегистрированы в государственных органах. Процедура признается завершенной в момент окончательного оформления земельных участков в Росреестре, после чего новые собственники официально вступают в свои имущественные права относительно предметов обмена.

Для этого сторонам, после согласования и подписания соответствующего договора, обратиться в местное отделение Росреестра или МФЦ. Важно понимать, что непосредственной регистрацией занимается Росреестр, а МФЦ выполняет функции посреднической структуры. Именно поэтому при обращении в многофункциональный центр время ожидания получения оформленной документации окажется несколько больше, чем при передаче бумаг в Росреестр.

Но оба из перечисленных способов обращения равнозначны с точки зрения соблюдения законности.

Для регистрации новых владельцев, от них требуется предоставление заявлений, составленных на бланке установленного образца, сопровождающихся следующей документацией:

  • гражданским паспортом или равнозначным удостоверением личности;
  • доверенностью, оформленной нотариально, если вместо собственника обращается полномочный представитель;
  • чеком, подтверждающим внесение обязательного государственного сбора;
  • кадастровыми паспортами земельных участков;
  • тремя экземплярами полностью оформленного соглашения мены;
  • правоустанавливающими документами на земельные наделы.

Также дополнительно может потребоваться предоставление согласия супруги на данную сделку вместе с нотариальным способом заверенным брачным свидетельством (для состоящих в браке).

Третий экземпляр договора мены требуется непосредственно для регистрационного органа и остается в отделении Росреестра, где оформлялось изменение принадлежности участков.

Государственную пошлину необходимо уплатить предварительно. Размер платежа составляет две тысячи рублей, если договор заключается между физическими лицами. Для организаций сумма возрастает до двадцати двух тысяч.

По итогам сдачи документации, заявителям вручается расписка, указывающая на получение документов сотрудником учреждения и включающая перечень переданного комплекта, должность и данные работника, дату вручения.

После приема документации, операции, проводимые регистрационным органом, предусматривают выполнение:

  • юридической экспертизы полученных бумаг на предмет соответствия требованиям действующего законодательства;
  • изменения записей в государственном реестре недвижимого имущества;
  • оформления выписок, подтверждающих выполненные регистрационные действия и изменение принадлежности участков.

Процедура проведения регистрационных действий по земельным участкам занимает от семи до девяти рабочих дней, в зависимости от учреждения, куда обратились заявители.

Обязательства перед налоговой по договору мены

Поскольку при совершении мены земельных участков каждая из сторон получает во владение новую собственность, каждый из участников процедуры должен учитывать накладываемые на него налоговые обязательства.

Но это не означает, что сторонам придется уплачивать одинаковые налоги. Расчет суммы определяется по итогам кадастровой стоимости полученной во владение земли, а указанная характеристика может оказаться различной даже в отношении участков, равнозначных по площади и другим особенностям.

Также в данной ситуации действует правило налогового вычета, который распространяется на собственников, владевших данным объектом менее трехлетнего срока при сумме до одного миллиона рублей. Если продолжительность владения превышает указанный трехлетний период, размер вычета равняется стоимости надела.

Правовое регулирование мены участков земли

Законодательство регламентирует вопросы мены земельных участков, наравне с операциями в отношении других объектов недвижимости, следующими нормативными актами:

  • Земельным кодексом РФ;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Федеральным законом, устанавливающим порядок государственной регистрации объектов недвижимости;
  • президентским указом №1767, подписанным в 1993 году и определяющим правовые основы совершения указанных сделок.

К процедуре мены земельных участков также могут применяться положения других законодательных актов, в зависимости от особенностей конкретной ситуации.

Особенности договора мены участков земли

Договор мены участков земли составляется с включением следующих разделов:

  • вступления, после указания наименования документа – здесь перечисляются стороны, участвующие в заключении соглашения, с внесением информации об участниках. Отдельно отмечаются доверенные лица, действующие по доверенностям от владельцев участков, с указанием реквизитов доверительных документов;
  • предмета соглашения – указываются сведения о земельных участках, передаваемых каждой из сторон. Отмечаются исчерпывающие данные о наделах, с перечислением кадастрового номера, площади, назначения, наличия и описания строений, адресов расположения, документов, подтверждающих государственную регистрацию наделов, других необходимых характеристик;
  • наличия обременений и ограничений – перечисляются указанные особенности различного характера в отношении данных объектов. Не допускается замалчивать данную информацию. В противном случае пострадавшая сторона может обратиться в суд по поводу одностороннего расторжения договора и признания сделки недействительной;
  • прав и обязанностей сторон – каждый из участников может оспорить условия договора обращением в судебную инстанцию, отстаивая собственные интересы. В обязанности участников входит предоставление полной информации о предметах сделки, обращения в Росреестр по поводу переоформления собственника надела, получения компенсации в случае неравнозначного обмена;
  • ответственности участников – каждый из владельцев должен отвечать за допущенные отклонения от действующих законодательных норм, возникающие споры должны решаться в судебном порядке, если не удается достигнуть мирной договоренности;
  • заключительных положений – здесь могут перечисляться дополнительные условия, предусмотренные договором;
  • адресов и банковских реквизитов участников – указываются соответствующие сведения о каждом из подписантов.

В завершение участники подписываются под текстом документа, отмечаются даты подписей и их расшифровки.

Также в тексте договора должен быть указан перечень приложений, которыми сопровождается соглашение.

Учитывая важность подобного документа, участникам сделки необходимо детально проработать текст соглашения. Важно избежать ошибок, которые могут дать основание любой из сторон оспорить заключенную сделку в суде.

Документ можно составить самостоятельно, пользуясь примерным образцом договора мены земельных участков, взятым за основу, который есть здесь. Но человеку, не обладающему знаниями и квалификацией в области юриспруденции, сложно обеспечить полное соблюдение самостоятельно составленного документа законодательным нормам.

В этом случае может помочь опытный юрист. Подобные услуги предоставляются многочисленными компаниями и стоят потраченных на это денег.

Как оформить договор

Договор мены земельных участков заключается в следующем порядке:

  1. Стороны в ходе совместного обсуждения решают вопросы о целесообразности обмена, взаимных условий и других важных деталей, сопровождающих сделку.
  2. По итогам обсуждения составляется текст соглашения и распечатывается в трех экземплярах – кроме участников, один документ останется в Росреестре.
  3. Стороны подписывают составленный договор.
  4. Подаются заявления в Росреестр по поводу изменения регистрационных данных указанных участков.
  5. Спустя установленный срок необходимо получить выписки из регистрационного органа – это завершающий этап процедуры.

Договор мены земельных участков должен подписываться при соблюдении добровольности и отсутствия принуждения сторон к совершению указанной сделки. Если кого-либо из участников не устраивают условия соглашения, он вправе отказаться от обмена.

После того, как в Росреестре внесены соответствующие изменения, сделка признается полностью завершенной.

Составление и оформление договора мены не представляет особенных проблем. Главное – обеспечить соблюдение принципа равноценности обмена и соответствие документа требованиям государственного законодательства.

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

КАК РЕШИТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПРОБЛЕМУ ЗА 3 ШАГА

Заполните форму обратной связи. По возможности подробно простыми словами опишите ваш вопрос. Для письменного ответа укажите обратный адрес вашей электронной почты.

В течении дня юрист ответит вам на почту с разъяснением ситуации и рекомендациями что делать дальше. В окончательных рекомендациях юрист сообщит вам какие документы нужно составить и их получателей.

После получения от нашего юриста списка необходимых документов зайдите на наш бесплатный архив юридических документов и найдите вам нужный. Вставьте персональные данные, почтовые реквизиты, адрес получателя и отправляйте по назначению.

Для получения бесплатного письменного ответа юриста подробно опишите ваш вопрос
 

Заказать звонок

1111

Юрист бесплатно ответит на все ваши вопросы

social

Заказать Звонок

Юрист бесплатно ответит на все ваши вопросы

Вверх